《宿迁市住宅物业管理条例》简明问答来啦，收好！

物业管理和百姓的日常生活息息相关，涉及千家万户。《宿迁市住宅物业管理条例》（以下简称《条例》）已于2018年6月30日正式实施。《条例》的出台，对于推动我市物业管理行业健康有序发展，全面提升物业管理服务水平，切实提高居民生活质量，共同营造良好的居住和工作环境，加快建设环境优美、秩序优良、文明和谐的生态宜居城市，产生重大而深远的影响。

一、物业服务费用怎么确定？物业公司可以自主涨物业费用吗？

物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，遵循合理公开、明码标价、质价相符的原则，实行政府指导价和市场调节价。实施政府指导价的收费项目，收费标准由市、县（区）价格行政主管部门会同同级物业管理行政主管部门依法制定。

未经业主大会同意，物业服务合同约定的物业公共服务费用的收费标准不得擅自调整。

二、在物业管理活动中，什么人可以被认定为业主？

房屋的所有权人为业主。尚未进行房屋权属登记，但基于买卖、赠与、征收补偿等已经合法占有该房屋的人，在物业管理和服务中视为业主。

三、首次业主大会会议应当在什么时候召开？

符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：

（一）物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到或者超过百分之五十的；

（二）物业管理区域内业主已入住户数的比例达到或者超过百分之五十的；

符合成立业主大会条件的，应当按照有关法律、法规规定的程序筹备成立业主大会。

四、下列这些事项应当由业主大会决定，业主委员会不可自行决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

（二）制定和修改管理规约；

（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

（四）制定物业服务内容及标准，物业公共服务费用、代收代交费用收费方案，公摊费用分摊方式；

（五）选聘和解聘物业服务企业；

（六）续筹和使用住宅专项维修资金；

（七）改变共用部位、共用设施设备的用途，改建、重建建筑物附属设施；

（八）决定或者授权业主委员会决定共用部位、共用设施设备的经营方式，管理、使用公共收益；

（九）有关行使共同管理权利的其他重大事项。

五、房屋空置期间，业主是否要交物业费？

房屋空置期间业主应按百分之七十的比例承担物业公共服务费用。电梯起始层（电梯起始点设在地下层的除外）、房屋空置的业主不承担电梯运行电费。

六、住宅维修资金的交存标准和交存方式是什么？

住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造，不得挪作他用。

建设单位在办理商品房预售许可证或者商品房现房销售备案时，应当按照建筑安装总费用百分之五的标准将住宅专项维修资金一次性交存至住宅专项维修资金专户，并在物业交付使用时向业主收取。

七、物业公司的管理部门有哪些？

市、县（区）住房和城乡建设局是物业管理行政主管部门。市物业行政主管部门负责本市物业管理活动的统一指导、监督和管理。县（区）物业管理行政主管部门负责辖区内物业管理活动的监督管理工作。开发区、园区、旅游度假区托管的区域，其物业管理活动的监督管理工作由市、县（区）人民政府确定的部门负责。

城市管理、价格、规划、公安、质量技术监督、民防、环境保护、水务、工商（市场监督）等行政主管部门按照各自职责，做好物业管理相关工作。

街道办事处（乡镇人民政府）按照规定职责负责辖区内物业管理活动的指导、协调和监督，并明确物业管理专门机构和专职人员。

居（村）民委员会应当协助街道办事处（乡镇人民政府）做好物业管理相关工作。

八、小区电梯、门禁等公共部位粘贴广告的收入归谁所有？如何使用？

利用物业管理区域内业主共用部位、共用设施设备进行经营的公共收益归全体业主所有，物业服务企业应当单独列账保管。

公共收益可以根据业主大会决定，直接用于共用部分、共用设施的维修、更新、改造或者补充专项维修资金，以及弥补物业公共服务费用不足等服务于业主共同利益的其他需要。

九、小区的车位该如何出售或出租？

物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当通过出售、附赠或者出租等方式优先满足本区域内业主的停车需要。

未出售或者未附赠的车位、车库，业主要求承租的，建设单位不得只售不租，每次出租的租赁期限不得超过三年。

物业管理区域内应当设置一定数量的临时停车位，临时停车位不得出售、附赠或者出租。

物业管理区域内依法配建的人民防空工程，平时用作停车位的，应当向全体业主开放，每次出租的租赁期限不得超过三年，不得将车位出售、附赠。其租赁所得的汽车停放费、租金，应当依照有关规定用于该防空工程设施的维护管理、停车管理必要支出，剩余部分纳入住宅专项维修资金。

十、新房装修应该注意什么事项，物业服务企业在规范业主装修过程中应履行哪些义务？

业主进行装饰装修，应当遵守法律、法规，遵守管理规约（临时管理规约）和物业服务合同的约定。

业主应当在装饰装修工程开工前到物业服务企业办理登记。业主拒不办理登记等手续的，物业服务企业可以按照相关规定禁止装饰装修施工人员进入物业管理区域。

物业服务企业应当加强对业主住宅装饰装修活动的巡查，及时制止违规装修行为；制止无效的，应当及时向有关行政主管部门报告，相关部门接到报告后应当及时登记、处理。

物业服务企业不得指定装饰装修施工单位、装饰装修物料搬运人员、装饰装修材料供应商。

十一、小区内的绿化带及公共活动区域可以擅自改为停车位及改作其他用途吗？

小区物业服务企业及个人均无权擅自占用、改建物业共用部位、损坏或者擅自占用、移装共用设施设备、侵占绿地、损坏绿化和绿化设施。若发生破坏行为，业主有权向相关管理机构投诉和举报，对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼；业主委员会可以按照管理规约的约定或者业主大会的决定，对侵害业主共同利益的行为向人民法院提起诉讼。

为毛老子总也抢不到沙发？！！

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